Die Hausordnung: Was ist das überhaupt?

Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben der Mieter_innen und kann sie in die Pflicht nehmen: Sie regelt z. B. die Nutzung und Reinigung der gemeinsam zur Verfügung stehenden Einrichtungen und Flächen im Innen- und Außenbereich. Sie trifft Aussagen über Abstellflächen, z. B. für Fahrräder und Kinderwagen, und enthält Bestimmungen zu Ruhezeiten zum Schutz vor gegenseitiger Belästigung.

Achten Sie darauf, ob die Regeln wirklich wirksam sind: Auch wenn Sie im Rahmen des Vertragsabschlusses den Regeln einer Hausordnung zugestimmt haben, heißt es nicht, dass alle rechtmäßig sind und für Sie gelten.

Was darf eine_e Vermieter_in regeln?

Ruhezeiten

In fast jeder Hausordnung werden die Ruhezeiten geregelt. Es können also andere Ruhezeiten gelten, als die jeweilige Länder- bzw. Städteverordnung vorsieht. Die Nachtruhe ist in der Regel von 22 Uhr bis 6 oder 7 Uhr. Eine Mittagsruhezeit, meist von 12 oder 13 Uhr bis 15 Uhr, kann festgelegt werden. An Sonn- und Feiertagen gelten die Ruhezeiten ganztägig. Während der Ruhezeiten ist alles bis Zimmerlautstärke erlaubt.

Nutzung der Gemeinschaftsräume

Zu den Gemeinschaftsräumen gehört u. a. der Fahrrad- und der Waschkeller, das Treppenhaus oder der gemeinschaftliche Dachboden. Hier kann der Vermieter z. B. das Abstellen von Gegenständen untersagen oder vorschreiben, ob und wie viel Platz zum Aufhängen der Wäsche jedem Mieter zusteht.

Nutzung der Außenanlagen

Unter Außenanlagen werden z. B. Garten-, Grün- oder sonstige Stellflächen verstanden, die zum Mietobjekt gehören. Solange es nicht um individuelle Pflichten einzelner Mieter geht, können hier zahlreiche Angelegenheiten geregelt werden: von der Stellflächen- oder Gartennutzung über den Gemüseanbau bis hin zum Aufstellen von Liegestühlen.

Sicherheit

Im Sicherheitsbereich werden Regelungen getroffen, die sich auf die Sicherheit aller Mieter_innen auswirken. So dürfen die Fluchtwege nicht zugestellt sowie keine gefährlichen Stoffe gelagert werden oder es werden die Schließzeiten der Haustür geregelt.

Reinigungsaufgaben

Häufig werden in der Hausordnung Regelungen zur Flur-, Keller- und Dachbodenreinigung sowie bezüglich des Winterdienstes getroffen. Unter Umständen hängt die Wirksamkeit der Regelungen davon ab, ob bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, z. B. eindeutige und den betroffenen Mieter_innen zur Kenntnis gebrachte Putz- und Winterdienstpläne.

Was darf ein_e Vermieter_in nicht regeln?

Besuchsverbot

Ein Besuchsverbot würde Sie in Ihrem Wohnrecht einschränken: Deswegen darf in einer Hausordnung kein Besuch verboten werden. Sie sind auch nicht dazu verpflichtet, Ihren Besuch bei Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter anzukündigen. Bleibt Ihr Besuch allerdings länger als sechs Wochen am Stück in Ihrer Wohnung, sollten Sie um eine Erlaubnis bei Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter fragen.

Kinderlärm

Grundsätzlich wird Kinderlärm als „ein Ausdruck kindlicher Entfaltung“ angesehen und ist somit zulässig. Auch die Ruhezeiten gelten nicht, wenn es um Kinderlärm geht. In besonderen Fällen gibt es aber auch Grenzen. Ein Verbot von Kinderlärm kann allerdings kein wirksamer Bestandteil einer Hausordnung sein.

Bade- und Duschverbot

Sie kommen von der Spätschicht nach Hause – leider zu spät, weil das Duschen laut Hausordnung ab 22:00 Uhr verboten ist … Auch wenn das Verbot in Ihrer Hausordnung steht, müssen Sie dem nicht nachgehen, denn solch eine Regelung ist unzulässig.

Zimmertemperatur

Auch wenn es Vermieter_innen richtig erscheint, dass Sie für die passende Zimmertemperatur in der Mietwohnung sorgen – denn sonst kann es schnell zur Schimmelbildung kommen – kann dieser Punkt nicht wirksam in der Hausordnung geregelt werden. Denn diesbezügliche Ge- oder Verbote würde Sie in der Benutzung Ihrer Wohnung unzulässig einschränken.

Welche Punkte in der Hausordnung sind situationsabhängig?

Darf die Hausordnung von der oder dem Vermieter_in geändert werden?

Das hängt davon ab, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist. Trifft das nämlich zu, darf die Hausordnung nicht einseitig geändert werden. Ist sie kein Bestandteil des Vertrags, kann sie vom Vermieter beliebig geändert werden. Rechtmäßig sind allerdings nur die Änderungen, die die Ordnung innerhalb des Hauses und das gedeihliche Miteinander der Mietparteien sichern. Auch müssen die Änderungen den Mieter_innen bekannt gemacht werden.

Darf ein_e Vermieter_in mich zum Arbeiten an der Anlage verpflichten?

Das hängt ebenfalls davon ab, wie die Hausordnung zum Mietvertrag steht. Ist sie ein Teil des Vertrags, können solche Pflichten auferlegt werden. Ansonsten kann Sie ein_e Vermieter_in nur zu Aufgaben verpflichten, die nicht über eine gesetzliche bzw. vertragliche Pflicht reichen, wie z. B. Einhaltung der Ruhezeiten oder die Nutzung der Gemeinschaftsräume.

Kann ein_e Vermieter_in das Grillen verbieten?

Dies wird immer je nach Fall entschieden: Auf Ihrer Terrasse oder Ihrem Balkon ist das Grillen grundsätzlich erlaubt. Allerdings kann dies auch verboten werden, wenn der entsprechende Punkt in der Hausordnung oder im Mietvertrag aufgeführt ist.

Was tun, wenn die Hausordnung unrechtmäßige Regelungen enthält?

Verletzen Sie die in der Hausordnung vereinbarten Rechte und Pflichten, droht Ihnen eine Abmahnung oder bei wiederholten Verstößen gar eine Kündigung. Dies ist aber nur der Fall, wenn die betreffende Regelung auch rechtmäßig ist. Grundsätzlich können Sie alle Regelungen ignorieren, die nicht wirksam sind. Im Streitfall sollten Sie fachkundigen Rat bei einer Anwältin, einem Anwalt oder Mieterverein einholen.

Dieser Beitrag ist in Kooperation mit WOHN-IN Wohn-Interessen e.V. entstanden.